19 Kasım 2017 Pazar 22:25      
 

ŞEREFİYE

 Bir konu ele alındığında, resmi dil birliği açısından öncelikle sözlükteki anlama bakılmaktadır.

Türk Dil Kurumu internet sitesinde ( http://tdkterim.gov.tr/bts/) şerefiye kelimesini aradığımızda 8 yerleşim yeri ismi yanı sıra konumuzla ilgili olarak aşağıdaki anlamlar yer almaktadır;
 
1. Bir yer bayındır duruma getirildiğinde çevrede bulunan mülklerin değeri arttığından, sahiplerinden belediyece alınan para. 
2. Kooperatiflerde üst katlardaki evlerin veya caddeye bakan evlerin sahiplerinden alınan fazla ücret.
3. Bir bölgeye sağlanan altyapı ve bayındırlık hizmetlerinden dolayı taşınmaz mallarının değeri artan kişilerin söz konusu hizmetleri sağlayana yaptıkları vergi benzeri ödeme.
 
Sözlükte bu anlamlar yer almakla birlikte konumuzla ilgili şerefiye kavramının algılanmasında yetersiz kalmaktadır.
 
Şerefiye; öncelikle, 50 binden fazla konut üretmiş olan ve 2002 yılında kapatılmış olan (çalışma hayatımızın önemli bir bölümünün geçtiği) T. Emlak Bankası A.Ş. projelerinde uygulanmaktaydı.
 
Şerefiye kavramından bahsedilebilmesi için aralarında anlamlı bir fark olan en az iki bağımsız bölüm bulunmalıdır. 
 
Şerefiye genel olarak 2 alanda uygulanmaktadır.
1. Özel veya kamu tarafından üretilen gayrimenkul projelerinde yer alan bağımsız bölümlerin fiyatlarının belirlenmesi.
2. Konut yapı kooperatifleri tarafından üretilen konut/işyeri projelerinde ortaklar arasında eşit ödemeyle elde edilen farklı değerler arasında dengenin sağlanması.
 
Özel sektör tarafından üretilen konut/işyeri projelerinde satış fiyatları çevre rayiçleri de dikkate alınarak kabaca maliyet+kar mantığına göre belirlenir. Bunun için de belirlenen ortalama m2 satış bedeli ile bağımsız bölümün satışa esas m2’si çarpılarak bağımsız bölümün satış bedeli bulunur.
 
Bu bedel hiçbir zaman konutun üretim ve satış sürecinde oluşacak toplam maliyeti (dönemsel artışlar da dikkate alınarak) ile süreçte beklenen kar tutarının toplamının altında bir değer olarak belirlenmez.
 
Ancak, bu şekilde bulunan bedel üzerinden bağımsız bölümlerin satışa sunulması halinde (konumuz dışında olduğu için satış/pazarlama tekniklerini ihmal ediyoruz) öncelikle tercih edilirliği yüksek bağımsız bölümler kısa sürede satılır ancak tercih edilirliği düşük bağımsız bölümlerin satış süreci çok uzar, yapımcı fiyatta geri gitmek zorunda kalır ve proje başarısız olur.
 
Oysa, toplam proje bedeli yine aynı kalmak kaydıyla bağımsız bölümlerin tercih edilebilirlikleri dengesine göre fiyatlarının belirlenmesi halinde tercih edilirlikleri düşük bağımsız bölümlerin satış kabiliyetleri fiyat avantajları nedeniyle artacak ve proje satışları başarıyla tamamlanacaktır.
 
Tercih edilirlik dengesi de şerefiye kriterleri ile sağlanmaktadır.
 
Her projenin kendine özel kriterleri ve kriter oranları bulunmaktadır. Bunun için mesleki tecrübe önem kazanmaktadır.
 
Genellikle, manzara/görüş açıklığı, kat, yön, oda sayısı tercihi, konum ana kriterler olarak dikkate alınmakta ve genellikle 100 puan üzerinden yüzdeleri belirlenerek her kriter için de projenin özelliklerine göre kendi içinde puanlar belirlenmektedir.
Bilahare her bağımsız bölüm için kriter puanları bulunarak bağımsız bölüm toplam puanları bulunur ve katsayı oluşturulur.(Örneğin 70 puan bulundu ise “(70+100)/100)” uygulanarak 1,7 katsayısı bulunur)
 
Bilahare “katsayı x satışa esas m2 x baz fiyat” formülü ile bağımsız bölümün ilk fiyatına ulaşılır. Tüm fiyatlar toplanarak proje satış bedeline ulaşılır ve beklenen proje bedeli ile karşılaştırılır. Baz fiyat değiştirilerek hedeflene proje bedeline ulaşılır.
 
Daha sonra şerefiye çalışmasının en önemli aşamalarından biri olan test çalışmaları yapılır. Burada MS Excel programının önemi ortaya çıkmakta fiyat dengesinin oluştuğu kolaylıkla test edilebilmektedir.
 
Şerefiye uygulaması bağımsız bölümün tüm fiyatına uygulanabileceği gibi belirlenecek bir tutara da uygulanabilmektedir. (Örneğin aynı alana sahip bağımsız bölümler arasında tercih edilirliği en fazla ve en az olan arasında 50.000 TL fiyat farkı olması gibi)
 
Kooperatif uygulamalarında ise; baz fiyat dışında, proje bütününde veya blok bazında bir şerefiye farkı belirlenerek (bu oran ortalama cari satış bedelinin %15-20’si arası makul karşılanmaktadır) “iyi verir-kötü alır” mantığı ile ortalamadan sapmalar bulunur. Bulunan bu “+” ve “-“ değerler hak sahipleri arasında mahsuplaşılır.